发布日期：2024-08-03 14:52 点击次数：197
近一个月以来，一二线城市土地交易平淡，北京4月、5月份分别只成交一宗地块，均为底价出让。广州4月底、5月初先后撤拍了3宗宅地。此外，杭州4宗宅地、长沙3宗宅地均以底价成交。而在土地市场低迷的同时，出让规则也在发生改变。比如，北京推出首宗住宅+产业+配套组合供应用地出让；厦门拟推出“招拍复合”出让方式；合肥4宗宅地出让时要求，竞买人须达到没有烂尾等“五没有”条件。
在房地产行业去库存的背景下，自然资源部要求库存量大的城市暂停新增住宅用地出让。业内人士认为，未来去库存与新增供地高度关联。从后续土地供应趋势看，各地的供应规模预计会减少，可以肯定的是，质优量少成为市场趋势，一些“压箱底”的优质地块会相继推出。
“压箱底”优质地块不断出炉
5月22日，中海地产以底价57.5亿元获得石景山首钢园地块，销售指导价7.68万/平方米。这是一宗综合用地，土地面积6.8万平方米，建筑控制规模为20.54万平方米。住宅部分挂牌起始价约为45.69亿元，公建部分挂牌起始价约为11.8亿元，设定土地合理上限价格为66.125亿元。不过，因为只有一家房企报名，最终底价拿地。目前地块所在区域在售新房项目还有中海云庭和长安润璟，网签均价都在每平方米7万多元。
在中指研究院分析人士看来，该地块位于石景山古城板块，地块组团带有不少配建，之前流拍过两次，这次在出让环节做出了一些调整。比如取消了“70/90”政策和保障房，又把古城南一个混合用地打包出手，指导价也从之前的7.48万元/平方米涨到7.68万元/平方米。
从目前北京土地市场来看，4月份只成交了房山一宗地块，5月份也只有石景山一宗地块成交，而且均是以底价拿地收场。6月份将有永丰地块和酒仙桥地块出让，由于地块是近年来少有的优质地块，预期将给北京土拍市场带来一定热度。
除北京之外，目前还有不少一二线城市也在不断推出优质地块以推动土拍市场的热度。在广州天河3宗地块遭遇终止出让后，5月22日，广州发布的今年第二批拟出让的涉宅用地来看，总共有30宗，比起第一轮供地，不仅规模大,而且土地优质。30宗涉宅地里面，中心四区就占到了14宗，接近一半，包括连“断供”了4年多的越秀区，此次也有新地块推出。
而在5月23日，广州挂牌荔湾区鹤洞路以南的居住用地挂牌，起始价约6.45亿元。该地块的前身是鹤洞汽修厂，坊间称之为“汽修厂地块”。这也是该区域时隔3年之后，再次有宅地“出炉”，起拍价创下了近5年来区域新低。如果扣除配建，起拍楼面价约为2.6万元/平方米。
值得期待的还有南京土地市场。5月20日，南京挂牌出让3宗低密涉宅地块，总用地面积约7.03万平方米，总起始价19.7亿元。这3宗宅地的容积率最高只有1.2，最低的是1.01，无疑将打造市场上较为稀缺的低密度改善型高端住宅产品。最受关注的是位于建邺区双闸街道地块，容积率大于1.0、小于等于1.01，建筑高度不超过35米，出让面积4.6万平方米，挂牌起始价15.1亿元。这也是改善产品集聚的河西新城首次推出容积率低至1.01的低密住宅用地，可打造联排和新一代洋房产品组合。如若顺利出让，预期成交楼面地价有刷新历史高价的可能。
此外，南京还推出一宗位于秦淮区夫子庙街道的地块，容积率大于1.0、小于等于1.2，周边景区包括夫子庙、老门东、白鹭洲公园等，这样的老城区优质地块在以往也很罕见。
各地土拍规则动态调整
从5月份一二线城市推出的土地来看，土拍规则也在不断动态微调。比如，北京刚刚成交的石景山首钢园地块，取消了“70/90”政策和保障房配建，并且上调了销售指导价。这也意味着给了开发商更大的利润空间。此次是将古城南混合用地打包出让。
事实上，混合用地打包出让是目前北京土拍市场的看点之一。5月6日，北京发布首宗住宅+产业+配套组合供应用地预申请公告，该地块采用了将住宅用地与产业用地及商业配套用地一次性组合供应的方式，此次供地的创新方式在于，以五环内优质资源带动五环外潜力板块及重点功能区高端产业板块的土地供应。对此，北京链家研究院院长高原认为，本次土地组合供应是通过市场化手段，引导具有资金及开发经验优势的房地产企业向城市运营商转变的一种新探索。
广州挂牌荔湾区汽修厂地块也有新的规则，要求竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%，若地块分期开发，需在首期落实装配式建筑的面积比例要求。同时，竞得人须承诺配合履行“交房即发证”服务模式，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。
与此同时，5月份，厦门也表示拟采用“招拍复合”出让国有建设用地的方式。具体办法是出让人以通过竞买申请人数确定出让方式。当有效申请人为N家及以上时，地块则采用先招标后现场竞价的组合方式(即招拍复合)出让，进入招标竞价程序，按综合条件最佳者得或现场竞价最高者得原则确定竞得人。厦门自然资源和规划局认为，此举是按照公开择优原则，注入“选商择资”理念，建立竞争性准入机制。
在业内人士看来，此举不仅对房企经济实力有要求，还对开发经验、产品、运营等能力进行择优筛选。招拍复合的拿地方式，一方面意味着将提高拿地门槛，中小型房企后续在厦门拿地将更难；另一方面也意味着厦门商品房开发迎来提质期、精品期。
此外，5月份合肥出让4宗宅地时要求，竞买人须达到“五没有”条件，即：没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响、没有项目发生一般及以上安全生产责任事故、没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响。
库存大的城市暂停住宅供地
2024年即将过半，土拍市场受到销售端的影响表现平淡，各地完成年度供地计划的压力也较大。值得关注的是，4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。由于新房供给的源头是土地供应，因此消化存量和优化增量的政策措施也需结合土地市场进行统筹安排。而在同一天，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让，并明确未来新增土地供给量与盘活存量土地规模高度关联。
根据中指研究院数据，截至2024年4月末，50个代表城市商品住宅可售面积3.36亿平方米，按近12个月月均销售面积计算，可售库存出清周期为20.6个月，已达到上一轮“去库存”以来出清周期的高点，其中，部分城市出清周期超36个月。若考虑广义库存(已取证可售库存+已开工未取证库存+未开工库存)，不少城市库存去化周期或更长。
从上述通知来看，业内人士预计，各地土地供应趋势预计会减少，不过为了推动市场热度，一些“压箱底”的优质地块将成为地方政府的首选，“质优量少”成为市场趋势。
对于广州土拍市场，合富研究院分析人士表示，从历年土地推出节奏看，广州下半年的供应规模还是会高于上半年，土地成交有待提振，供地的重心会更倾向于中心区域。
那么，接下来各地土地市场将何去何从？中指研究院市场研究总监陈文静认为，地方政府未来有必要结合当地实际情况，切实落实以人定房、以房定地的要素联动机制，将增量土地供应与城市库存及实际住房需求挂钩，并加大存量土地盘活力度。但政策也需避免一刀切，因为当前城市内部的不同区域之间分化现象也较为严重，需要结合市场实际情况进行土地供应的合理规划。在此过程中最大的股票配资平台，地方政府“盘清家底”至关重要，只有捋清各城市存量规模才能科学决策，合理控制增量土地供给。